Svaki drugi prodat stan u Beogradu je nelegalan! Evo kako da znate da niste žrtva prevare!

Učešće "neregulisanog" tržišta nekretnina u ukupnom povećava se kako je kupovina "regularnih" stanova građanima sve nedostupnija.

Broj prodatih nekretnina u Srbiji već je drugo tromesečje zaredom u godišnjem padu, i nakon prva tri meseca i minusa od devet odsto, u drugom kvartalu se sunovrat nastavio sa dodatnih šest odsto međugodišnje.

Ali, pokazuju podaci Republičkog geodetskog zavoda, ne pada jednako promet na celokupnom srpskom tržištu nekretnina.

Na ukupnom tržištu nekretnina RGZ je u drugom tromesečju ove godine zabeležio 30.548 ugovora o prodaji nepokretnosti, što je manje nego što je bilo u istom periodu i 2022. i 2021. godine.

Pad broja prodatih stanova prati trend broja izdatih građevinskih dozvola i nagoveštava da je došao kraj nekontrolisanom rastu i tržišta i cena na njemu.

Ali zanimljivo je da pad tržišta, koje posrednici u prodaji u Srbiji doživljavaju kao "normalizaciju tržišta", ne prati jednako i sve segmente tržišta. To znamo jer od maja ove godine imamo priliku da vidimo i izveštaj o "delimično regulisanom sistemu tržišta nepokretnosti", kada je RGZ prvi put objavio podatke o ovom segmentu tržišta za period 2019-23, a sada ih dopunio novima.

Foto: Shuterstock

Siva zona

Pod ovaj naziv možemo obuhvatiti "sivo" tržište, ili sve ono što zapravo u nekom uređenijem sistemu ne bi ni moglo da se prometuje.

U praksi to znači, kažu iz RGZ, da iako postoje propisi koji uređuju određene aspekte, vrlo često proces utvrđivanja prava, proces registracije, proces zaštite učesnika na tržištu, proces finansiranja od strane banaka i dr. "nisu u potpunosti regulisani".

To "na terenu" znači da nekretnina ne može u katastar nepokretnosti jer "nedostaje neki papir", nije regulisano pravo vlasništva, nije građeno po zakonu, i sl. To, takođe, znači i da su kupci često izloženi riziku od prevare, jer je pravni status nepokretnosti neodređen.

I na takvom tržištu u Srbiji, u drugom kvartalu 2023. godine sklopljena su 4.732 ugovora o kupoprodaji, i to za 568 miliona evra vrednih nekretnina. To jeste brojem ugovora za 12,5 odsto manje nego što je bilo u drugom kvartalu 2022. godine (11,2 odsto u novcu), ali je učešće u ukupnom broju transakcija na tržištu (i onom "regularnom“) zabeležilo rast.

Foto: Freepick

Sada "neregulisane" nekretnine imaju 16 umesto 15 odsto učešća u celom tržištu po broju kupoprodaja, a 34 odsto u novcu. Pritom je učešće "sivog" tržišta u Beogradu gotovo na polovini (46 odsto) vrednosti celog tržišta.

Sporna isplativost

Ako se pogleda još detaljnije, pa se uporede segmenti tzv. primarnog tržišta, odnosno prve kupovine nekretnine od investitora (a kasnije kupovine od vlasnika nekretnine), kod delimično regulisanog i ukupnog primarnog tržišta, dolazi se do zapanjujućih podataka.

Foto: Shutterstock

Broj kupovina i vrednosti prometa neregulisanih nekretnini čine 67 odsto, odnosno 74 odsto, primarnog tržišta. I to uz pad, jer u drugom kvartalu prošle godine je bilo još gore - 81 odsto.

Kao jedan od razloga ovolikog učešća, svakako je cena ovakvih nekretnina.

Naime, neregulisana nekretnina sa "izgledom za legalizaciju/ ozakonjenje" je cenovno povoljnija od one kojoj su svi papiri čisti. Da li će se to kupcu i na kraju isplatiti, veliko je pitanje.

A razlog što učešće raste, u tom smislu, može da bude i to što se do stanova sve teže dolazi, jer se teže dolazi i do kredita. Na osnovu podataka iz kupoprodajnih ugovora, u drugom kvartalu 2023. godine samo sedam odsto nepokretnosti je plaćeno iz kredita, što je čak za pet procentnih poena manje u poređenju sa drugim kvartalom 2022. godine.

Kod stanova je to 16 odsto stanova za koje je kupac uspeo da dobije kredit, u odnosu na 27 iz drugog kvartala 2022. godine.

Pad je najveći u Kragujevcu, gde je sadašnjih 13 odsto kreditnih kupaca manje za ogromna 24 procentna poena, zatim dolazi Novi Sad sa 14 poena manje (18 odsto), pa Niš sa minus 11 poena (20 odsto), dok se Beograd nekako drži na "samo" minus devet poena (20 odsto kupovina stanova na kredit).