Stupile na snagu izmene Zakona o planiranju i izgradnji, brojne novine!

Izmene Zakona o planiranju i izgradnji stupile su na snagu, čime je prestao da važi Zakon o pretvaranju (konverziji) prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu uz naknadu.

Takođe, izmenjeni zakon predviđa i da će svi objekti morati da budu priključeni na postojeću infastrukturu, koje će se obaviti uz naknadu samo stvarnih troškova nabavke opreme, uređaja, materijala i radova.

Kada je reč o konverziji koja je godinama unazad kočila veliki broj investicija, prema izmenjenom zakonu, pravo korišćenja na građevinskom zemljištu pretvara se u pravo svojine bez naknade i stiče se danom stupanja na snagu zakona, a upis prava svojine vrši organ nadležan za poslove državnog premera i katastra, po službenoj dužnosti.

Pravo svojine na katastarskoj parceli upisuje se u korist lica koje je upisano kao vlasnik objekta, odnosno objekata koji se nalaze na toj parceli, odnosno lica koje je upisano kao nosilac prava korišćenja na katastarskoj parceli na neizgrađenom građevinskom zemljištu.

Izuzeci od navedenog pravila su: sportska društva čiji je položaj određen zakonom kojim se uređuje sport, kao i udruženja i zemljoradničke i stambene zadruge za koje će sticanje prava svojine na građevinskom zemljištu u javnoj svojini biti uređeno posebnim propisima.

Takođe, izuzeta su lica na koja se primenjuju odredbe propisa Republike Srbije i bilateralnih međunarodnih ugovora kojima se uređuje sprovođenje Aneksa G Sporazuma o pitanjima sukcesije.

Izuzeta su i društvena preduzeća i sticanje prava svojine na  građevinskom zemljištu u javnoj svojini biće uređeno po okončanju njihove privatizacije.

Agencija za prostorno planiranje i urbanizam izdaje informaciju o lokaciji sa potvrdom po zahtevu lica koja su bila ili jesu privredna društva i druga pravna  licima privatizovana na osnovu zakona kojima se uređuje privatizacija, stečajni i izvršni postupak i njihovi pravni sledbenici u statusnom smislu, lica koja su pravo korišćenja na zemljištu stekla posle 11. septembra 2009.

I to kupovinom objekta sa pripadajućim pravom korišćenja, od lica koja su privatizovana na osnovu zakona kojima se uređuje privatizacija, stečajni i izvršni postupak, a koja nisu njihovi pravni sledbenici i lica - nosilaca prava korišćenja na neizgrađenom građevinskom zemljištu u državnoj svojini koje je stečeno radi izgradnje u skladu sa ranije važećim zakonima kojima je bilo uređeno građevinsko zemljište do 13. maja 2003. ili na osnovu odluke nadležnog organa, kao lica koja su ovim zakonom stekla pravo na pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu bez naknade.

Iz te potvrde se utvrđuje namena katastarske i mogućnost upisa prava svojine bez naknade u korist podnosioca zahteva. 

Reč je o obveznicima konverzije uz naknadu u skladu sa Zakonom o pretvaranju prava korišćenja u pravo svojine uz naknadu, koji je prestao da važi.

Po zahtevu lica koja su pre bila obveznici konverzije uz naknadu, Agencija za prostorno planiranje i urbanizam rešava u roku od osam dana od dana podnošenja zahteva, uz naknadu stvarnih troškova za izdavanje te informacije i dostavlja je kroz e-šalter nadležnoj službi katastra nepokretnosti radi upisa prava svojine.

Lica koja su ranije bila obveznici konverzije uz naknadu ne mogu steći pravo svojine na katastarskim parcelama koje su planskim dokumentom određene za uređenje ili izgradnju objekata javne namene ili javnih površina, koji su po odredbama posebnih zakona u obaveznoj javnoj svojini i za koje je predviđeno utvrđivanje javnog interesa.

Takođe, ne mogu na zemljištu na kome u registru nepokretnosti i pravima na njima postoji zabeležba po tužbi za utvrđenje svojinskog spora titulara prava javne svojine sa korisnikom zemljišta, pokrenutog do dana stupanja na snagu zakona o planiranju i izgradnji, a koji se odnosi na tu katastarsku parcelu, kao ni na zemljištu u otvorenom stambenom bloku koje je u javnom korišćenju. 

Postupci započeti po odredbama zakona kojim se uređuje pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine uz naknadu obustavljaju se danom stupanja na snagu zakona (4. avgust). 

Nosilac prava korišćenja na građevinskom zemljištu koji je na osnovu Zakona o pretvaranju prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu uz naknadu upisao pravo svojine na građevinskom zemljištu, nema pravo na povraćaj naknade po ovom osnovu. 

Danom stupanja na snagu zakona stiču se uslovi za sporazumni raskid ugovora o zakupu, zaključenih u skladu sa Zakonom o pretvaranju prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu uz naknadu, uz obavezu izmirenja svih dospelih obaveza do dana stupanja na snagu ovog zakona.

Izmenjeni zakon predviđa i da su svi vlasnici objekata na teritoriji odnosno na delu teritorije jedinice lokalne samouprave koji je komunalno opremljen za građenje i korišćenje, a naročito koji ima postojeću  infrastrukturu vodovoda, kanalizacije, gasovoda i daljinskog grejanja, dužni  da se priključe na postojeću infrastrukturu, u zavisnosti od namene objekta.

Vlasnik objekta koji dostavi dokaz da će za proizvodnju električne energije, odnosno grejanje i hlađenje objekta koristiti obnovljive izvore energije, nema ovu obavezu.

Uvedena je i kaznena odredba da će se novčanom kaznom od 1.500.000 do 3.000.000 dinara kazniti za privredni prestup privredno društvo čiji je osnivač Republika Srbija, autonomna pokrajina ili jedinica lokalne samouprave, koje u roku od tri godine od dana stupanja na snagu zakona ne izvrši priključenje na komunalnu i drugu infrastrukturu.

Predviđeni su i podsticaji za zelenu gradnju i elektromobilnost i u cilju  smanjenja emisije gasova sa efektom staklene bašte, korišćenja ekološki sertifikovanih građevinskih materijala i opreme, smanjenja produkcije otpada, korišćenja obnovljivih izvora energije, za sve nove zgrade preko 10.000 metara kvadratnih bruto razvijene građevinske površine, po izdavanju upotrebne dozvole, pribavlja se sertifikat zelene gradnje . 

Vlada na predlog ministarstva za poslove građevinarstva donosi mere podsticaja zelene gradnje postojećeg nacionalnog fonda zgrada.

Investitor objekta za koji je izdat sertifikat zelene gradnje, ima pravo na umanjenje obračunatog doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta u visini od 10 odsto u odnosu na ukupno određeni iznos doprinosa. Investitor, po pravnosnažnosti upotrebne dozvole može podneti zahtev nadležnom organu za umanjenje ukupno određenog iznosa doprinosa. 

Zakonom se uvodi rok važenja od 10 godina sertifikata o energetskim svojstvima zgrade odnosno njenog posebnog dela. 

To je dokument koji se prilaže prilikom izdavanja upotrebne dozvole za objekat, a uvedena je i obaveza da se važeći sertifikat o energetskim svojstvima zgrade obavezno prilaže prilikom overe ugovora o kupoprodaji nepokretnosti.

Ukoliko je prošlo više od 10 godina od izdavanja sertifikata o energetskim svojstvima zgrade izrađuje se novi sertifikat.

Kod objekata u izgradnji kojima se prometuje nije potreban ovaj sertifikat prilikom same overe ugovora o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji budući da se isti prilaže prilikom izdavanja upotrebne dozvole i upisu nepokretnosti ili dela nepokretnosti u evidenciju katastra nepokretnosti.

Vlasnici postojećih zgrada javne namene u javnoj svojini dužni su da u roku od tri godine od dana stupanja na snagu zakona pribave sertifikat o energetskim svojstvima zgrade. Vlasnici postojećih poslovnih zgrada dužni su da u roku od pet godina od dana stupanja na snagu zakona pribave sertifikat.

Vlasnici postojećih stambenih zgrada dužni su da u roku od 10 godina od dana stupanja na snagu zakona pribave sertifikat o energetskim svojstvima zgrade odnosno njenog posebnog dela, o čemu će jedinica lokalne samouprave na čijoj teritoriji se zgrada nalazi, doneti opšti akt u roku od godinu dana od dana stupanja na snagu ovog zakona, kojim će bliže urediti kontrolu izvršavanja obaveze.

Uvode se i brownfield lokacije industrijskih i komercijalnih sadržaja, koje se ne koriste u dužem vremenskom periodu, a imaju potencijal za urbanu obnovu.

Zakonom je osnovana Agencija za prostorno planiranje i urbanizam koja, između ostalog, uspostavlja i vodi registar brownfield lokacija u Srbiji.

Lokalne samouprave dužne su da Agenciji u roku od šest meseci od dana osnivanja Agencije dostave podatke o brownfield lokacijama na svojoj teritoriji.

Obavezuje se Agencija da u roku šest meseci od dana dostavljanja podataka, sačini Registar podataka o brownfield lokacijama i učini ga javno dostupnim.

Proširena je i sadržina pravila građenja sadržanih u planskom dokumentu, ubrzana izrada i usvajanja planskog dokumenta, i uvedena dodatne zaštite za kulturna dobra. Uvedena je studija zaštite nepokretnih kulturnih dobara za potrebe izrade planskih dokumenata. 

Proširen je krug izdavaoca informacije o lokaciji, koju je do sada izdavao organ koji izdaje lokacijske uslove, a sada je mogu na zahtv stranke izdavati i javni beležnici odnosno pravno lice ili preduzetnik, registrovan za izradu dokumenata prostornog i urbanističkog planiranja.

Ministar nadležan za poslove prostornog i urbanističkog planiranja bliže propisuje uslove koje moraju da ispune lica za izdavanje informacije o lokaciji.

Agencija za prostorno planiranje i urbanizam izdaje informaciju o lokaciji iz nadležnosti ministarstva, odnosno autonomne pokrajine, kao poverene poslove.

Predviđena je i neosporivost lokacijskih uslova nakon rešavanja imovine na lokaciji, kao i novine kod projekta preparcelacije, parcelacije i geodetskog elaborata ispravke granica susednih parcela.

U slučaju izmene građevinske dozvole, investitor pribavlja novu energetsku dozvolu, ukoliko se povećava kapacitet određen energetskom dozvolom ili kada se menja obuhvat područja na kome se izvode radovi, a za koji je izdata energetska dozvola.

Građevinska dozvola prestaje da važi ako se ne izvrši prijava radova u roku od tri godine od dana pravnosnažnosti rešenja kojim je izdata građevinska dozvola. 

Izmenama zakona uvedena je obaveza da se uz prijavu radova dostavi i polisa osiguranja od štete prema trećim licima koja može nastati izvođenjem radova, a koju dostavlja investitor ili izvođač.

Izmenama zakona je uvedeno da se uz zahtev za izdavanje upotrebne dozvole od sada prilaže i dokument o kretanju otpada, odnosno dokument o kretanju opasnog otpada kojim se potvrđuje da je otpad nastao građenjem i rušenjem predat operateru postrojenja za tretman, odnosno skladištenje otpada.

Izmenama zakona je dodat novi slučaj uklanjanja objekta koji podrazumeva da u slučaju da su radovi započeti, a gradilište zatvoreno i predstavlja neposrednu opasnost za život i zdravlje ljudi, susedne objekte i za bezbednost saobraćaja, nadležni građevinski inspektor donosi rešenje o uklanjanju objekta u izgradnji.

Odredba se ne primenjuje na investitore koji su započeli izgradnju objekata na osnovu građevinske dozvole izdate pre 11. septembra 2009. godine, a radove nisu završili u skladu sa propisanim rokovima, do 25. maja 2025. godine.

Proširena su ovlašćenja urbanističkog i građevinskog inspektora
opštini, gradu i gradu Beogradu, povereno je vršenje inspekcijskog nadzora nad izgradnjom objekata za koje izdaju građevinsku dozvolu.